Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie porady prawnej w następującym stanie faktycznym:
Jesteśmy lokalną firmą prowadzącą hotel w Ełk. Zbudowaliśmy hotel oraz budynek mieszkalno-usługowy na działkach kupionych od miasta w latach 1995 i 1997. Część działek przeznaczyliśmy na parkingi dla hotelu, ale cały teren był zakupiony jako tereny pod budynki mieszkaniowo-usługowe. W tym czasie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 1994 roku, który dla naszych działek wyznaczał teren zabudowy mieszkaniowej z usługami skoncentrowanymi. Nie znam przyczyn, dla których ten plan przestał obowiązywać, ale urzędnicy twierdzą, że nie obowiązuje. W związku z tym obecnie, nie ma tu ani miejscowego ani ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, który swoimi ustaleniami obejmowałby nasze nieruchomości. W październiku 2023 wyłożono do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na którym wszystkie nasze działki zostały zaznaczone jako teren usług turystycznych. W ten sposób wyłączono możliwość postawienia budynku mieszkalnego na naszych działkach, podczas gdy wszystkie sąsiadujące działki zaznaczone są jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i/lub usługowa. Żeby było zabawniej w całym wyłożonym projekcie planu żadna inna działka nie jest terenem usług turystycznych – jesteśmy jedyni. Złożyliśmy odpowiednie uwagi do projektu, ale nie zostały przyjęte. Procedura jest nadal w toku, a my chcemy zbudować na naszych działkach (dotychczas parkingowych) dwa budynki mieszkalne, takie same ja w sąsiedztwie. Czy miasto może, mimo naszych protestów, uchwalać plan, w którym zmienia się pierwotne przeznaczenie działek?
Zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (jeżeli dla terenu nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Podczas weryfikacji zgodności projektu z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.
Gdy w projekcie zostaną usunięte nieprawidłowości, o których mowa wyżej, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki
Jeżeli w terminie wyznaczonym na poprawę nieprawidłowości, inwestor nie przedstawi poprawionego projektu, wówczas należy się spodziewać wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest jednym z najważniejszych dokumentów prawa miejscowego gminy. Na podstawie MPZP określa się m.in. przeznaczenie działki, czyli informację na jakie cele może być wykorzystana dana nieruchomość.
Rozpoczęcie budowa a zmiana miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli proces budowlany już się rozpoczął i nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wówczas nie ma powodu do niepokoju. Zgodnie z artykułem 65 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana MPZP nie uchyla wydanych pozwoleń na budowę
Wniosek o zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego
Jak już wspomnieliśmy, przeznaczenie gruntów dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli proces budowlany się nie rozpoczął, a nastąpiła zmiana MPZP, zmiana w planie miejscowym może nastąpić na wniosek osoby zainteresowanej. Warto wiedzieć, że sam wniosek o zmianę mpzp nie uruchamia w sposób automatyczny żadnego postępowania administracyjnego, ani procedury sporządzenia zmian tego planu. Taki wniosek musi być jednak rejestrowany, a Rada Gminy, która zatwierdza projekt ma obowiązek zapoznać się z treścią pisma. Termin w którem gmina rozpatruje wniosek również nie jest prawnie określony.
Zmiana przeznaczenia gruntów na inne cele może nastąpić wyłącznie przez sporządzenie nowego planu miejscowego. Uchwała nowego planu wiąże się z wznowieniem całej procedury planistycznej poprzedzonej podjęciem uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu miejscowego przez Radę Gminy.
Wniosek o zmianę mpzp może składać:
- osoba fizyczna – może składać wniosek osobiście lub przez pełnomocnika,
- osoba prawna – działająca przez swoje organy lub przez pełnomocnika,
- jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.
Pełnomocnikiem w postępowaniach administracyjnych może być osoba fizyczna, która posiada zdolność do czynności prawnych.
Do samego wniosku o zmianę mpzp należy dołączyć mapę ewidencyjną przedmiotowych działek. Jeśli wniosek został złożony przez pełnomocnika, należy dodatkowo dołączyć:
- oryginał lub podpis pełnomocnictwa,
- potwierdzony za zgodność z oryginałem odpis w właściwego rejestru (np. Krajowego Rejestru Sądowego),
- dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo od każdego stosunku pełnomocnictwa (w przypadku gdy pełnomocnikiem jest członkiem najbliższej rodziny osoby fizycznej, zostanie zwolniony z opłaty skarbowej).
Wniosek o zmianę mpzp należy złożyć w formie pisma skierowanego do Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta.
W naszym serwisie znajduje się instrukcja, w której krok po kroku tłumaczymy, jak wygląda procedura wystąpienia z wnioskiem o zmianę mpzp. Zachęcamy do zapoznania się z jej treścią.
Pamiętaj!
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/
Dziękujemy
Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.
Stan prawny na dzień: 29 lutego 2024 r.
Podstawa prawna:
1) Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.).
