Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie porady prawnej w następującym stanie faktycznym:
Czy paragraf w umowie pośrednictwa sprzedaży nieruchomości w tej postaci jest zgodny z prawem: „Przedmiotem umowy jest dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nieruchomości i przygotowania niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia prawa odrębnej własności własnościowego prawa do lokalu."
Słowem wyjaśnienia należy zaznaczyć, że Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości dr. Bogusława Federa świadczy bezpłatną pomoc na rzecz mikro i małych przedsiębiorców. Takie działania wynikają z celów statutowych Fundacji, która nie pobiera opłat a swoje działania. Jednakże należy wskazać, że w ramach udzielanych bezpłatnych porad prawnych Fundacja nie realizuje indywidualnych zleceń. Zgodnie z Regulaminem E-Punktu Konsultacyjnego udostępnionego w serwisie mikroporady.pl porady prawne obejmują jedynie odpowiedzi na zadane przez użytkowników pytania i dotyczą informacji o aktualnym stanie prawnym oraz zmian w przepisach obowiązujących w Polsce,
W razie jakichkolwiek wątpliwości dotyczących spraw związanych z treścią Umowy rekomendujemy zwrócić się do kancelarii radcy prawnego lub kancelarii adwokackiej celem indywidualnej analizy umowy. Osoby wykonujące ten zawód posiadają odpowiednie kompetencje i rozległą wiedzę, aby udzielić Użytkownikowi stosownych informacji. Wiele zależy od indywidualnego podejścia do każdej sprawy, bo dzięki temu można w sposób bardziej profesjonalny i dokładniejszy odpowiedzieć na wszystkie wszelkie pytania stawiane przez Klienta, a także będzie można udzielić profesjonalnej porady w sprawie dotyczącej rozwiązania Umowy. Wobec powyższego poniżej wyjaśnimy, co powinna zawierać umowa pośrednictwa nieruchomości, aby była zgodna z prawem.
Czym jest umowa pośrednictwa nieruchomości
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zawierana między osobą, która zamierza zbyć nieruchomość lub ją wynająć czy wydzierżawić oraz pośrednikiem, który w tym zakresie świadczy odpłatną pomoc. Umowa powinna dokładnie określać obowiązki i zakres działania pośrednika obrotu nieruchomościami.
W zakres pośrednictwa wchodzą różne czynności, na przykład wystawienie lokalu klienta do sprzedaży za pośrednictwem strony internetowej pośrednika, szukanie klientowi nabywcy na nieruchomość oraz pomoc w negocjacji umów w taki sposób, by były one korzystne dla klienta, dla którego pracuje pośrednik. Osoba zajmująca się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ma także prawo udostępnić mieszkanie do oględzin czy też negocjować z potencjalny kontrahentem w sprawie ceny kupna, wynajmu czy dzierżawy nieruchomości. Pośrednik może także w imieniu swojego klienta zawrzeć umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą czy najemcą mieszkania. Pełen zakres działania pośrednika będzie zawierała umowa między nim a klientem.
Treść umowy pośrednictwa nieruchomości
Umowa w pośrednictwie nieruchomościami powinna ona więc mieć formę pisemną lub ewentualnie elektroniczną, poświadczoną elektronicznym podpisem. Nadto w praktyce zdarza się, że strony zawierają taką umowę w formie aktu notarialnego bądź dokumentu, poświadczonego podpisem notarialnym.
W przepisach nie jest określone, jaka ma być treść umowy pomiędzy klientem, a pośrednikiem obrotu nieruchomościami, jednak koniecznym elementem jest zawarcie opisu zakresu czynności, jakie będą prowadzone przez pośrednika. Umowa jest konstruowana przez pośrednika w taki sposób, by zabezpieczyć zarówno interesy własne (na przykład wynagrodzenie prowizyjne), jak i klienta (korzystne zbycie czy wynajęcie nieruchomości). Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna określać, kiedy i jakim miejscu została zawarta. Oczywiście nie trzeba się ściśle trzymać określonego wariantu. Każdy pośrednik nieruchomości ma zwykle opracowany wzór, którego używa we współpracy z klientami.
Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa nieruchomościami
Podkreślić należy, że niedozwolone są postanowienia umowy, które nie zostały ustalone przez obie strony. Ponadto wszelkie postanowienia umowne, które w rażący sposób naruszają obyczaje czy też interesu klienta nie są dozwolone w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Duże wątpliwości, szczególnie w świetle klauzul ujętych w rejestrze klauzul niedozwolonych budzi zapis, który uniemożliwia klientowi finalizację sprzedaży czy wynajmu mieszkania z kontrahentem, który został znaleziony bez pomocy pośrednika. Kolejnym niedozwolonym postanowienie jest zapis dotyczący kary finansowej na rzecz pośrednika w sytuacji, gdyby klient samodzielnie znalazł kontrahenta i sfinalizował sprzedaż czy też wynajem.
Przypominamy, że w naszym serwisie jest dostępny wzór umowy pośrednictwa. Zachęcamy do zapoznania się z jej treścią.
Stan prawny: 17 października 2024 roku
Podstawa prawna:
1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).
