Jak zawrzeć umowę leasingu nieruchomości?

W ostatnim czasu można zaobserwować rosnące zainteresowanie przedsiębiorców leasingiem jako formą finansowania nieruchomości.

Umowa leasingu jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Na jej podstawie finansujący (leasingodawca) kupuje od oznaczonego sprzedającego nieruchomość i oddaję tę nieruchomość do używania korzystającemu (leasingobiorcy) za wynagrodzeniem.

Zatem umowa leasingu jest kontraktem, który umożliwia korzystanie z nieruchomości bez konieczności ponoszenia z góry całego kosztu jego zakupu (który to koszt jest ponoszony przez leasingodawcę).

Cena zakupu rzeczy zostaje rozłożona w czasie w formie rat leasingu, które zawierają w sobie również wynagrodzenie dla leasingodawcy. Jest to więc forma zewnętrznego finansowania, dzięki której początkowe obciążenie finansowe leasingobiorcy, związane z zakupem rzeczy niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej, jest stosunkowo niewielkie, a całkowity koszt pozostaje rozłożony w czasie i może być pokrywany na bieżąco z dochodów. Poniżej krok po kroku wyjaśnimy, jak zawrzeć umowę leasingu nieruchomości.

KROK PIERWSZY: WYBÓR NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotem leasingu nieruchomości może być grunt (prawo własności lub użytkowanie wieczyste) wraz z budynkiem lub lokal użytkowy wraz z przynależnym udziałem w gruncie. Najczęstsze rodzaje nieruchomości, które mogą być leasingowane:

• budynki biurowe
• parki handlowe, supermarkety
• magazyny i centra logistyczne
• obiekty przemysłowe i hale produkcyjne
• lokale użytkowe z własną KW (handlowe i usługowe)
• hotele lub restauracje (tylko prestiżowe lub sieciowe).

KROK DRUGI: ZDOLNOŚĆ DO ZAWARCUA UMOWY LEASINGU NIERUCHOMNOŚCI

Obliczanie zdolności leasingowej może się różnić w zależności od tego, czy przedsiębiorca kupuje obiekt przeznaczony na wynajem, czy nieruchomość na potrzeby własnej firmy.

W pierwszym przypadku leasingodawca powinien uwzględnić przyszłe przychody z najmu, a wskaźnik pokrycia raty powinien wynieść minimum 1,2. Istotny będzie rent roll (zestawienie najemców) ze szczegółami dotyczącymi najemców oraz osiąganie powyżej 75% przychów z najmu w walucie leasingu.

Natomiast gdy przedsiębiorca kupuje nieruchomość na potrzeby własne spółki istotny jest standing finansowy, doświadczenie branżowe i wiarygodność firmy.

KROK TRZECI: DOKUMENTY WYMAGANE DO WSTĘPNEJ OCENY LEASINGU NIERUCHOMOŚCI

1) Operat szacunkowy (czyli opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego na temat wyceny wartości nieruchomości, stanowiąca dokument urzędowy, przygotowany wyłącznie w formie pisemnej. Dokument ten może być przygotowany przez rzeczoznawcę posiadającego odpowiednie uprawnienia. Wytyczne jak powinien wyglądać operat szacunkowy, sposoby jego przygotowywania i jaka ma być w nim treść, są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) lub podstawowe dane dotyczące nieruchomości:

• dokładna lokalizacja,
• powierzchnia użytkowa budynku, także w podziale na części funkcjonalne (biurowa, handlowa, magazynowa itp.),
• liczba kondygnacji,
• liczba miejsc parkingowych,
• rok budowy budynków i ich stan techniczny, standard obiektu,
• położenie lokalu w budynku, przypadający na lokal udział w gruncie i nieruchomości wspólnej [dla lokali użytkowych],
• powierzchnia gruntu i prawo do gruntu,
• przybliżona wartość rynkowa / cena zakupu (netto) – także w podziale na grunt i budynki.

2) Numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów.

3) Kopia decyzji pozwolenia na użytkowanie.

4) Aktualne zdjęcia nieruchomości na zewnątrz i w środku, ew. plany/rzuty powierzchni.

5) Sposób wykorzystania i rodzaj prowadzonej działalności.

6) Arkusz rent-roll (dokument przedstawiający zestawienie czynszów wszystkich najemców. Prowadzi go zarządca budynku i zazwyczaj występuje w formie elektronicznej. Rent-Roll pokazuje powierzchnie najmu wraz z współczynnikami, stawkami czynszu oraz innymi danymi niezbędnymi do prawidłowego zarządzania budynkiem) obejmujący zestawienie podstawowych parametrów umów najmu: 

• najemca i profil działalności, 
• rodzaj powierzchni (biurowa, magazynowa, handlowa), 
• wynajęta powierzchnia i stawka czynszu netto za m.kw. w walucie umowy najmu, 
• okres trwania umowy i data rozpoczęcia najmu, 
• okresy bezczynszowe/obniżek czynszów, 
• opcje wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę, 
• koszty obciążające najemcę, 
• ewentualne inne istotne informacje (zabezpieczenia, indeksacja, wakacje czynszowe, prawo pierwokupu, zakaz konkurencji, kary umowne itp.).

7) Kwota netto kosztów obciążających właściciela nieruchomości, które nie są refakturowane na najemców (np. podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie), w ujęciu miesięcznym lub rocznym.

8) Dane finansowe przyszłego Korzystającego (Leasingobiorcy):

• wyniki finansowe roczne: min. bilans + rachunek zysków i strat za 3 ostatnie zakończone lata obrotowe,
• wyniki finansowe za ostatni kwartał – sprawozdanie F-01 lub zestawienie bilansu + RZiS (Rachunek Zysków i Strat),
• gdy wyniki Klienta są sezonowe: kwartalne sprawozdania F-01 lub zestawienia bilansu i RZiS za 2 ostatnie lata,
• dla działalności gospodarczej na KPiR (Książka Przychodów i Rozchodów) – początkowo zestawienia przychodów i rozchodów z KPiR za 2 ostatnie pełne lata + rok bieżący (dane w ujęciu miesięcznym i narastająco rocznie).

9) Warunki leasingu (podatkowy rodzaj leasingu, udział własny, waluta, okres leasingu, wykup).

KROK CZWARTY: RODZAJ LEASINGU – OPERACYJNY CZY FINANSOWY?

Większość umów leasingu nieruchomości to umowy leasingu operacyjnego. W tym leasingu można finansować budynki i lokale (ale nie grunty). Leasing operacyjny cechują:

• możliwość odliczenia VAT od każdej raty leasingu.
• możliwość zaliczenia w koszty firmy całej opłaty leasingowej netto w miesiącu płatności.
• czas spłaty w przedziale 5-10 lat.
• wykup nieruchomości po 10 latach za 46% wartości początkowej.

Natomiast leasing finansowy wykorzystujemy przede wszystkim do finansowania gruntów. Można jednak objąć nim również budynki i lokale. Leasing finansowy:

• część odsetkowa raty jest kosztem uzyskania przychodu dla korzystającego.
• dowolny okres trwania umowy leasingu (w tym możliwość jej skrócenia w każdym momencie).
• nieruchomość amortyzuje leasingobiorca.
• wykup następuje za dowolnie ustaloną wartość.
• VAT płacimy z góry, od całości opłat leasingowych.

KROK PIĄTY: FORMY ZABEZPIECZENIA UMOWY

Najczęstsze formy zabezpieczenia stosowanie w umowie leasingu nieruchomości to weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową, cesja z umów najmu oraz polisy ubezpieczeniowej nieruchomości. 

Ponadto do typowych zabezpieczeń należą: poręczenie, kaucja pieniężna w wysokości 3 rat leasingowych, poddanie się egzekucji zgodnie z §777 KPC co do wydania nieruchomości i płatności leasingowych, pierwszorzędny zastaw rejestrowy i finansowy na udziałach leasingobiorcy, pierwszorzędny zastaw rejestrowy i finansowy na rachunku bankowym leasingobiorcy, wraz z pełnomocnictwem do tego rachunku.

KROK SZÓSTY: CZAS OCENY WNIOSKU LEASINGOWEGO

Ocena wniosku leasingowego jest długotrwała i w praktyce może trwać od 3 do 6 miesięcy.

KROK SIÓDMY: FORMA UMOWY

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku leasingowego można przystąpić do podpisania umowy. Umowa leasingu zawierana jest na czas oznaczony w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jednakże w stosunku do nieruchomości – o ile umowa zawiera możliwość przejścia własności z leasingodawcy na leasingobiorcę, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego co najmniej w zakresie opcji własnościowej.

KROK ÓSMY: KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z art. 709.17. Kodeksu cywilnego do odpowiedzialności leasingodawcy za wady przedmiotu leasingu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące umowy najmu – art. 664 Kodeksu cywilnego.

Jeśli przedmiot leasingu ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, to korzystający może żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia za czas trwania wad. Warunkiem jest jednak, aby wady te powstały z winy finansującego (art. 709.8 § 1 Kodeksu cywilnego).

W przypadku pewnych wad przedmiotu leasingu korzystający może także wypowiedzieć umowę leasingu bez zachowania okresu wypowiedzenia:

• jeżeli w chwili wydania korzystającemu rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziany w umowie sposób używania rzeczy,
• jeżeli wady przedmiotu leasingu powstały później, a finansujący mimo otrzymanego, zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim
• jeżeli wady przedmiotu leasingu usunąć się nie dadzą

Roszczenie o obniżenie wynagrodzenia z powodu wad rzeczy będącej przedmiotem leasingu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia umowy leasingu nie przysługuje korzystającemu, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

KROK DZIEWIĄTY: ROSZCZENIA OSOBY TRZECIEJ PRZECIWKO KORYSTAJĄCEMU

W razie, gdy osoba trzecia dochodzi przeciwko korzystającemu roszczeń dotyczących przedmiotu leasingu obowiązki finansującego przedstawiają się podobnie jak obowiązki wynajmującego, gdy najemca doznaje zakłóceń w używaniu rzeczy ze strony osób trzecich. Zgodnie z art. 709.17 Kodeksu cywilnego do takiej sytuacji stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a dokładniej – art. 665 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc osoba trzecia dochodzi przeciwko korzystającemu roszczeń dotyczących rzeczy będącej przedmiotem umowy leasingu, korzystający powinien niezwłocznie zawiadomić o tym finansującego.

Na koniec warto dodać, że z perspektywy prawa cywilnego umowa leasingu odznacza się istotną przewagą nad umowami najmu czy dzierżawy. Umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż 10 lat uznawana jest po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Odpowiednio za umowę zawartą na czas nieoznaczony uznaje się umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat. Umowa leasingu daje Korzystającemu uprawnienia zbliżone do najmu czy dzierżawy, ale nieograniczone 10- lub 30-letnim terminem, co ma szczególne znaczenie w przypadku leasingu nieruchomości, jeśli Korzystający zainteresowany jest zawarciem umowy o charakterze długookresowym.

Umowa leasingu prowadzi do wykreowania stosunku prawnego o charakterze ciągłym, podobnie jak np. umowa najmu. Tego rodzaju stosunek prawny może zostać wypowiedziany przez każdą ze stron, przy czym może to nastąpić przy zachowaniu określonego terminu wypowiedzenia, bez zachowania takiego terminu (ze skutkiem natychmiastowym), z przyczyn określonych w umowie lub z jakichkolwiek przyczyn. Przepisy Kodeksu cywilnego normujące umowę leasingu przewidują przy tym możliwość wypowiedzenia umowy tylko w określonych sytuacjach. Dopuszczalne jest oczywiście także, w ramach swobody umów, ukształtowanie treści umowy w taki sposób, że każdej ze stron służy uprawnienie do jej wypowiedzenia. Jednak z uwagi na konieczność dokonania pomiędzy stronami rozliczeń po zakończeniu umowy w wyniku jej wypowiedzenia, istotne znaczenie ma okoliczność, przez którą ze stron i z jakich przyczyn umowa została wypowiedziana. Inaczej bowiem będzie się kształtować zakres obowiązku świadczenia w przypadku zwrotu świadczeń spełnionych przez strony umowy wzajemnej, od której odstąpiono (art. 494 k.c.), a inaczej, gdy podstawę żądania oraz orzekania stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogacenia.

Warto także dodać, że w niektórych przypadkach leasing nieruchomości może być dobrą alternatywą dla kredytu hipotecznego. Leasing nieruchomości cechuje brak nadmiaru formalności, stosunkowo prosta procedura uzyskania leasingu, zdolność kredytowa nie odgrywa aż tak dużej roli, oraz istnieje możliwość wpisania części poniesionych kosztów w koszty firmowe, co skutkuje mniejszym podatkiem dochodowym do zapłacenia. Natomiast w przypadku kredytu hipotecznego należy spodziewać się dużej ilości formalności oraz mieć na uwadze fakt, że w przypadku kredytu hipotecznego kluczową rolę odgrywa zdolność kredytowa.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).