Dzierżawa i odpowiednie stosowanie przepisów o najmie
Dopuszczalność stosowania sankcji w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia wobec dzierżawcy, który naruszył obowiązek wykonywania prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.
Niniejszy kazus wyjaśnia, które przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu, mają także zastosowanie do umowy dzierżawy. Dowiecie się w nim także o możliwościach i przesłankach do wypowiedzenia umowy dzierżawy, przede wszystkim bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Stan faktyczny:
„Land” Spółka jawna - Wydzierżawiający, Powód
Pan Krzysztof Kucharski- Dzierżawca, Pozwany
Pan Krzysztof Kucharski w dniu 1 stycznia 2008 r. zawarł ze spółką „Land” Spółka jawna umowę dzierżawy nieruchomości położonej w miejscowości Urbany, o powierzchni 0,6 ha. Pan Krzysztof uzyskał zgodę Wydzierżawiającego (Spółki Land) na lokalizację na nieruchomości obiektów handlowych i usługowych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z planem, Pan Krzysztof postawił na nieruchomości dwa nowe pawilony ze stoiskami.
Rok po zawarciu umowy, w wyniku kontroli, organy nadzoru budowlanego zakwestionowały legalność wzniesienia pawilonów, co znalazło potwierdzenie w treści ostatecznych decyzji wydanych w tym przedmiocie. Decyzje nakazywały Panu Krzysztofowi rozbiórkę obiektów. Pan Krzysztof pawilonów jednak nie usunął, w związku z czym spółka Land wezwała Pana Krzysztofa do przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność z prawem wybudowania i dopuszczenia pawilonów do użytku, przy zastrzeżeniu, iż jeżeli takich dokumentów nie ma, Pan Krzysztof jest zobowiązany do natychmiastowej rozbiórki wspomnianych obiektów. Spółka Land zaznaczyła przy tym, iż wezwanie należy traktować jako upomnienie o zaprzestaniu używania nieruchomości niezgodnie z umową i przeznaczeniem rzeczy, co w razie braku zaprzestania takiego zachowania uprawnia spółkę Land do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 k.c.).
Pan Krzysztof pozostawał jednak zupełnie obojętnym na wezwania Wydzierżawiającego i nie spełnił żądania w wyznaczonym terminie. Wobec takiego zachowania Dzierżawcy Spółka Land wypowiedziała umowę dzierżawy, podając jako przyczynę wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa budowlanego. Pan Krzysztof został jednocześnie wezwany do niezwłocznego opróżnienia i zwrotu działki, jednakże również tego zobowiązania nie wykonał. Uporczywe zachowanie Pana Krzysztofa spowodowało, iż spółka Land wystąpiła do Sądu o wydanie nieruchomości. Pan Krzysztof odpierał argumenty strony powodowej powołując się na to, że spółka nie miała podstaw do wypowiedzenia stosunku dzierżawy, gdyż art. 696 k.c. takiej sankcji nie przewiduje, a to on powinien znaleźć zastosowanie w sprawie, a nie błędnie wskazany przez spółkę Land art. 667 § 2 k. c., który sankcję taką przewiduje, ale dotyczy najmu.
Czy Pan Krzysztof ma rację i Wydzierżawiający nie miał podstawy do wypowiedzenia umowy?
Według z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Natomiast zgodnie z art. 696 dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przepisy dotyczące dzierżawy powinny być przestrzegane i stosowane w stanie niezmienionym. Wobec tego art. 695 k.c. i następne mają zastosowanie w pełni i wprost. Jednocześnie takie stosowanie przepisów o dzierżawie wyłącza odpowiednie stosowanie przepisów o najmie, jeżeli powodowałoby to kolizję, a więc np. przepis o dzierżawie i ewentualnie mający zastosowania przepis o najmie normowałyby tę samą sytuację i zawierałyby odrębne jej rozwiązania. W naszym przykładzie oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., nie może zakłócać stosowania art. 696 k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.
Artykuł 696 k.c. określa obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca, przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Należy jednak zauważyć, iż zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest inny, nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy (jak art. 696 k.c.), lecz zawiera zakaz używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy (a także jej zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie). Pan Krzysztof powoływał się na to, iż Spółka Land nie miała prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdyż art. 696 k.c., który wg Pana Krzysztofa powinien mieć zastosowanie w sprawie w ogóle nie dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków, a tym samym nie przewiduje prawa do wypowiedzenia. Inaczej natomiast jest w art. 667 § 2, na który powoływał się Wydzierżawiający (spółka Land), który to przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Reasumując, przedmiot unormowania objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu regulacji w art. 667 § 2. Ten ostatni przepis nie tylko nie koliduje z regulacją dzierżawy, ale uzupełnia ją o sankcję w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyż w art. 696 k.c. ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast nie określił konsekwencji naruszenia tego obowiązku, którego Pan Krzysztof bez wątpienia się dopuścił. Spółce Land przysługiwało więc prawo do wypowiedzenia umowy Panu Krzysztofowi bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Komunikat w związku realizacją obowiązku z art. 13 RODO Informacja nt. Cookies
Drogi Użytkowniku!
zanim zaczniesz korzystać z naszego Serwisu mikroPorady.pl, prosimy zapoznaj się uważnie z naszym Regulaminem, Polityką Prywatności oraz Polityką Cookies, w których szczegółowo opisaliśmy zasady korzystania z naszego Serwisu oraz sposób gromadzenia, wykorzystania i udostępnienia danych osobowych. Korzystając z Serwisu zgadzasz się z Regulaminem, Polityką Prywatności i Polityką Cookies.
Twoja prywatność i bezpieczeństwo to nasz priorytet, dlatego informujemy Cię, że nasz Serwis wykorzystuje pliki cookies, które przetwarzają dane, w tym dane, które mogą być zakwalifikowane jako dane osobowe, w celu zebrania i przetwarzania zagregowanych danych dla celów statystycznych, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości, doskonalenia jakości i treści naszych Usług, szerzenia misji edukacyjnej (w tym analizowania i profilowania danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług).
Pamiętaj, możesz w każdej chwili wyrazić sprzeciw na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na korzystanie przez nasz Serwis z plików cookies, zmień ustawienia przeglądarki internetowej w zakresie plików cookies w swoim urządzeniu końcowym.
Kto jest Administratorem Twoich danych?
Administratorem Twoich danych jesteśmy my, czyli Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr B. Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki. Jesteśmy organizacją pożytku publicznego i prowadzimy nieodpłatną działalność pożytku publicznego.
Inspektor Ochrony Danych
Aby zagwarantować, że Twoje dane zawsze będą przetwarzane w sposób transparentny i zgodny z prawem, wyznaczyliśmy Inspektora Ochrony Danych. Jest to osoba, z którą możesz się kontaktować we wszystkich sprawach dotyczących przetwarzania danych osobowych oraz korzystania z praw związanych z tym przetwarzaniem. Naszym Inspektorem Ochrony Danych jest Janusz Kosakowski. Dane kontaktowe: e-mail: <mailto:inspektor@wiedza3g.pl> inspektor@wiedza3g.pl; adres korespondencyjny: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki
Odbiorcy Twoich danych
Nigdy nie przekazujemy Twoich danych, nie sprzedajemy ich ani nie wymieniamy się nimi w jakichkolwiek celach, także marketingowych z innymi podmiotami. Twoje dane mogą być przekazywane jedynie Zaufanym Partnerom. W większości dane dotyczące ruchu naszych użytkowników gromadzone są przez naszych Zaufanych Partnerów. Prawo daje nam także możliwość przekazania danych podmiotom, które będą je przetwarzać na nasze zlecenie. Mogą to być na przykład podwykonawcy naszych usług, np. firmy IT oraz oczywiście organy typu sądy czy policja, które mogą żądać danych na podstawie obowiązującego prawa.
W związku z korzystaniem przez nas z narzędzia Google Analitycs Twoje dane zgromadzone w plikach cookies mogą być przekazywane Google Inc. z siedzibą w USA, tj. poza Europejski Obszar Gospodarczy. Przykazywanie odbywać się będzie na podstawie regulacji zabezpieczających ochronę danych osobowych, zatwierdzonych przez Komisję Europejską.
Podstawy prawne przetwarzania Twoich danych
W każdym przypadku przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na podstawie prawnej na bazie obowiązujących przepisów. Jedną z nich może być konieczność przetwarzania danych do wykonania lub zawarcia umowy, której jesteś stroną. Taką umowę stanowo Regulamin Serwisu mikroPorady.pl. W przypadku pozostałych celów, takich jak analityka ruchu, zapobieganie nadużyciom, szerzenie misji edukacyjnej (w tym analizowanie i profilowanie danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług), podstawą prawną jest nasz uzasadniony interes jako Administratora danych. Nasz prawnie uzasadniony interes polega na ułatwieniu korzystania z usług świadczonych drogą elektroniczną oraz na poprawie ich funkcjonalności, w tym na konieczności dostosowania zawartości Serwisu do potrzeb i preferencji Usługobiorców (Użytkowników) oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych, a także na konieczności tworzenia statystyk i badań, które stanowią podstawę do analizy, w jaki sposób Ty i inny Usługobiorcy korzystacie z Serwisu i na tej podstawie m.in. przygotowywać takie treści, które cieszą się największym zainteresowaniem lub na które jest największe zapotrzebowanie.
Okres przez jaki dane będą przetwarzane
Po zakończeniu korzystania przez Ciebie z naszych Usług, nie będziemy przetwarzać Twoich danych osobowych, za wyjątkiem tych danych, które są dopuszczone do przetwarzania na podstawie przepisów prawa lub umowy lub niezbędne do wyjaśnienia okoliczności niedozwolonego korzystania z Usług. Dane osobowe niezbędne do wykonania Umowy będziemy przetwarzać do czasu wygaśnięcia tej umowy, z tym zastrzeżeniem, że czasami, dane te mogą być przetwarzane również po wygaśnięciu tej umowy, jednak tylko wyłącznie jeżeli jest to dozwolone lub wymagane w świetle obowiązującego prawa np. przetwarzanie w celach statystycznych, rozliczeniowych lub w celu dochodzenia roszczeń.
Dane przetwarzane z uwagi na nasz uzasadniony interes będziemy przetwarzać do czasu ewentualnego zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.
Również skorzystanie przez Ciebie z prawa do bycia zapomnianym będzie skutkowało usunięciem Twoich danych na Twoje wyraźne żądanie.
Jakie masz prawa w stosunku do swoich danych?
Masz m.in. prawo żądania dostępu do danych, sprostowania danych, do usunięcia danych (prawo do bycia zapomnianym), do ograniczenia przetwarzania danych, do przenoszenia danych. Możesz także zgłosić sprzeciw do przetwarzania danych oraz wycofać udzieloną zgodę do przetwarzania danych. Masz także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa UODO), jeżeli uważasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe w niewłaściwy sposób. Jak skorzystać ze swoich praw opisujemy w Polityce prywatności.
Chcesz dowiedzieć się więcej o zasadach przetwarzania i ochrony danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu mikroPorady?
Nasza strona używa plików Cookies. Korzystając z niej akceptujesz naszą Politykę Cookies i wyrażasz zgodę na używanie plików Cookies według aktualnych ustawień swojej przeglądarki. Poznaj szczegóły i możliwości ustawień w plików Cookies.
Załóż konto, by w pełni korzystać z bezpłatnego wsparcia w prowadzeniu firmy
Rejestracja zajmie Ci 1 minutę.
Dostajesz bezpłatny dostęp do niezbędnej wiedzy i informacji.
pobieraj za darmo wzory dokumentów z komentarzem prawnym,
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Na podany adres e-mail wysłany został link aktywujący konto.
Przypomnienie hasła
Na podany adres e-mail wysłany został link do zmiany hasła.
Gdy potrzebujesz
porady, u nas zawsze
ją otrzymujesz*
*Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju? A czy wiesz, że tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok z powodu braku dostatecznej wiedzy, znajomości przypisów i kompetencji?
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś dla nas
zrobić, abyśmy mogli dalej działać
i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
Wpisz nasz KRS w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT!
Przechodzisz właśnie do usługi Twój e-PIT Ministerstwa Finansów
Aby skutecznie przekazać 1,5% na Projekty Fundacji
mikroPorady.pl i jestemSzefem.pl
wystarczy wpisać:
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
lub wyszukać na liście:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości
Fundacja dr Bogusława Federa