Podział nieruchomości gruntowej

Użytkownik serwisu zwrócił się do nas z zapytaniem dotyczącym podziału nieruchomości gruntowej. Wskazał, że jest współwłaścicielem gruntu i wraz z pozostałymi współwłaścicielami chcą wydzielić mniejsze działki i ustanowić wspólny wjazd. Prosił o przedstawienie jak wygląda procedura administracyjna w tej sprawie, jakie dokumenty są wymagane, gdzie je trzeba złożyć i z jakimi opłatami się to wiąże.

Kwestie dotyczące podziału nieruchomości są uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy doprecyzować, że przepisy ustawy dotyczą tych nieruchomości, które nie są przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu, nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne – z wyjątkiem nieruchomości, których podział spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Podział nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym  na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W takim przypadku, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Jeśli wydzielenie działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha następuje w celu utworzenia drogi wewnętrznej, która zapewnić ma obsługę komunikacyjną pozostałym działkom, to działka ta nie musi być zbywana na powiększenie nieruchomości sąsiedniej.

Wniosek o podział nieruchomości należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości objętej wnioskiem. Wniosek mogą złożyć osoby, które mają interes prawny, czyli co do zasady właściciel lub użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego to podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości jest dopuszczalny m.in. jeżeli nowopowstałe działki będą miały dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być zapewniony także poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek albo ustanowienie dla nowopowstałych działek innych służebności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może również nastąpić poprzez sprzedaż udziałów w drodze wewnętrznej wraz ze sprzedażą wydzielonych działek. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości miałyby powstać działki, do których dostęp powinien być zapewniony w sposób opisany powyżej, organ zawiera w decyzji podziałowej zobowiązanie do zapewnienia takiego dostępu, w tym m.in. poprzez ustanowienie służebności przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału. Zgodnie z poglądem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 14 listopada 2008 r., II SA/Rz 477/08 "zobowiązanie to jest skierowane do właściciela nieruchomości powstałej w wyniku podziału w przypadku jej zbycia". Organ nie ma natomiast możliwości ustanowienia takich służebności, czy wytyczenia ich przebiegu.

W doktrynie podkreśla się, że jeżeli została wydana decyzja zawierająca warunek ustanowienia służebności przy zbywaniu nowopowstałych działek podmiotem, który sprawuje pieczę nad jej realizacją jest notariusz sporządzający umowę przeniesienia własności.
W uchwale Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09 wyjaśniono: jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny w zw. z art. 99 i 93 ust. 3 u.g.n.). Stanowisko to powtórzył Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2015 r., IV CSK 411/14, LEX nr 1821139.          

Złożenie wniosku o podział nieruchomości rozpoczyna I etap postępowania w sprawie podziału nieruchomości, który kończy się zaopiniowaniem wstępnego projektu podziału. Wzór wniosku o podział działki jest dostępny na większości stron internetowych właściwych urzędów miast lub w formie papierowej w siedzibie urzędu, w którym składamy wniosek. Dokumenty, które są wymagane to:

1. dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
2. wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy kastralnej, obejmująca nieruchomosć podlegająca podziałowi,
3. kopia mapy ewidencyjnej,
4. w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków wymagane jest pozwolenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków,
5. wstępny projekt podziału,
6. oświadczenie przedstawiające stan wpisów w księdze wieczystej,

Przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości warto uzyskać, w odpowiednim urzędzie gminy (lub urzędzie miasta), szczegółowe informacje dotyczące wniosku, który należy złożyć chcąc dokonać podziału nieruchomości.

Dokumentem stwierdzającym  tytuł prawny wnioskodawcy do nieruchomości jest w szczególności oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej (oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.

Kopia mapy katastralnej powinna obejmować nieruchomość podlegającą podziałowi. Można ją wybrać w Starostwie Powiatowym właściwym ze względu na położenie dzielonej nieruchomości.

Przepisy nakazują, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, dołączenie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości (o którym mowa w art. 96 ust. 1a  ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przez dokument ten należy rozumieć pozwolenie na podział zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt  8 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dokument nazywany jest również pozwoleniem na przeprowadzenie podziału zabytku nieruchomego).

Wstępny projekt podziału opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Projekt ten nie musi być przygotowany przez uprawnionego geodetę, może go wykonać wnioskodawca.

Organ ocenia, czy wniosek został złożony zgodnie z właściwością miejscową. W przypadku, gdy organ, do którego złożono wniosek jest niewłaściwy w sprawie, to przekazuje go niezwłocznie, wraz z uzasadnieniem, do organu właściwego (zawiadomienie o przekazaniu wniosku przekazywane jest także wnioskodawcy).

Organ, do którego złożono wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości dokonuje jego weryfikacji formalnej. Jeżeli wniosek nie czyni zadość wymaganiom ustalonym w przepisach prawa, organ właściwy wzywa wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie co najmniej 7 dni, wraz z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta opiniuje zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia wydawana jest w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Zażalenie należy złożyć za pośrednictwem organu, który  wydał postanowienie, w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia stronie. Zażalenie rozpatruje Samorządowe Kolegium Odwoławcze. W przypadku postanowienia negatywnie opiniującego wstępny projekt podziału, wnioskodawca może opracować nowy wstępny projekt podziału, a następnie złożyć nowy wniosek o podział nieruchomości.

W przypadku pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału, wnioskodawca ubiegający się o dokonanie podziału powinien zatrudnić geodetę, który wykona część czynności związanych z podziałem nieruchomości. Należy podkreślić, iż geodeta nie jest stroną w postępowaniu dotyczącym podziału nieruchomości. Wykonuje on działania na rzecz wnioskodawcy w oparciu o umowę cywilno-prawną. Jednocześnie warto wiedzieć, iż wnioskodawca nie jest zobowiązany do kontynuowania procesu podziału po otrzymaniu postanowienia pozytywnie opiniującego wstępny projekt podziału. Jest to prawo, a nie obowiązek wnioskodawcy.

Przed przystąpieniem do prac powinien on zgłosić staroście prace geodezyjne lub prace kartograficzne. W pierwszej kolejności geodeta dokonuje przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi. Geodeta składa operat podziału nieruchomości do właściwego ze względu na lokalizację dzielonej nieruchomości powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w celu kontroli i przyjęcia do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dopiero dokumenty przyjęte do zasobu mogą stanowić podstawę do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału. Geodeta powinien przekazać te dokumenty wnioskodawcy, który złoży je do właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miast, w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Wnioskodawca po otrzymaniu od geodety operatu podziału nieruchomości, przyjętego przez ośrodek dokumentacji geodezyjno-kartograficznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, składa go do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości objętej wnioskiem o podział nieruchomości. Jest to drugi etap postępowania o podział nieruchomości. W niektórych organach, złożenie tych dokumentów wymaga złożenia wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości albo wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zatem warto wcześniej skontaktować się z właściwym urzędem gminy (ewentualnie urzędem miasta) i uzyskać informacje, w jaki sposób składa się przedmiotowy operat.

W przypadku konieczności ustanowienia służebności drogowych w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej w decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości zamieszcza się warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności.

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości.

Na koniec należy wskazać, że samo złożenie wniosku o podział nieruchomości jest wolne od opłat. Niemniej procedura podziału nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wynagrodzenia geodety, które jest uzależnione od powierzchni i liczby działek do podzielenia, stopień skomplikowania działki (spadki terenu, ograniczona widoczność), lokalizacja. Koszt wynagrodzenia geodety może wynosić od kilkuset złotych do kilku tysięcy. Trzeba wziąć także pod uwagę koszty uzyskania wypisu z katastru nieruchomości i kopii mapy kastralnej, które wynoszą 110 zł za wydruk wypisu.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 28 lutego 2022 r.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.).