Prowadzenie działalności gospodarczej na nieruchomości często jest ograniczane przez roszczenia właścicieli nieruchomości sąsiednich. Mogą oni zgodnie z art. 222 § 2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2020.1740 t.j.) – dalej jako: KC – przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego rzeczą władania nieruchomością, podnosić roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Dodatkowo, sąsiad, któremu nie odpowiada sąsiedztwo działalności gospodarczej może swoje roszczenia oprzeć na art. 144 KC, który stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W przypadku wkraczania przez przedsiębiorcę w obszar nieruchomości sąsiedzkich, mówimy o immisji bezpośredniej lub pośredniej.
Także przedsiębiorca, który jest jednocześnie właścicielem nieruchomości, na której prowadzona jest działalność gospodarcza, może poprzez kierowanie roszczenia negatoryjnego bronić swoich interesów, które bezpośrednio wpływają na warunki wykonywania jego działalności – wynika to bowiem z prawa własności i ogólnej zasady swobodnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem Natomiast, przedsiębiorca musi pamiętać, że działalność gospodarcza nie może „ponad miarę” przeszkadzać sąsiadującym nieruchomościom.
Ocena tego, czy dana działalność gospodarcza nadmiernie może godzić w prawa nieruchomości sąsiadujących, musi odbywać się w pierwszej kolejności po analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dokonana być na podstawie obiektywnych warunków panujących w miejscu wykonywania działalności, a nie na podstawie subiektywnych spostrzeżeń właścicieli sąsiadujących z nieruchomością, na której prowadzona jest działalność gospodarcza.
W każdym przypadku istotne jest zbadania stanu faktycznego i ocena zakłóceń, która mogą wpływać na konkretną sytuację w określonym czasie, i miejscu, co już podkreślił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 1 marca 2013 r. – sygn. akt: ACa 835/12.
Dla dla każdego przedsiębiorcy ważny jest wyrok Sądu Najwyższego z 2 czerwca 2016 r. – sygn. akt: I CSK 533/15, który niedawno z uzasadniemiem został opublikowany.[1]
Stan faktyczny:
Wyrokiem z dnia 19 marca 2015 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił apelację powoda T. Sp. z o.o. w W. od wyroku Sądu Rejonowego z dnia 11 lutego 2014 r., którym oddalone zostało powództwo przeciwko A. R. i D. R. W pozwie powód domagał się nakazania pozwanym usunięcia kiosku handlowego usytuowanego przy prawym skrzydle Pałacu […] na działce przy ul. S. w W. oraz zakazania pozwanym korzystania z przyłącza elektrycznego i przewodu elektrycznego znajdujących się w budynku Pałacu.
Z ustaleń Sądu Okręgowego, które podzielił Sąd drugiej instancji wynikało, że powód jest użytkownikiem wieczystym gruntu w W., przy ul. S. […] oraz właścicielem posadowionych na tym gruncie budynków o nazwie Pałac […]. W bezpośrednim sąsiedztwie, u zbiegu ulic S. i M. pozwani D. R. i A. R. prowadzą w pawilonie przez siebie wzniesionym działalność handlową – handel napojami alkoholowymi. Kolejnymi decyzjami administracyjnymi pozwani otrzymywali zgodę na czasowe funkcjonowanie kiosku, jednakże jest prawomocna decyzja Wojewody […], potwierdzona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2010 r., stwierdzająca nieważność pierwotnej decyzji z dnia 4 grudnia 2000 r. zatwierdzającej pozwanym projekt budowlany pawilonu handlowego. Jest także decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 listopada 2012 r., odmawiająca wydania pozwanym nakazu rozbiórki ich kiosku, utrzymana w mocy przez organ wojewódzki. Następnie, decyzją władz m. W. z dnia 31 lipca 2013 r. zezwolono pozwanym na zajęcie odcinka pasa drogowego drogi powiatowej, jaką stanowi ulica S. o pow. 20 m2 w celu umieszczenia tam kiosku handlowego, przez dwa okresy - od sierpnia 2013 r. do końca marca 2014 r. Kiosk nie przylega bezpośrednio do elewacji Pałacu […], lecz jest w odległości około 80 cm od ściany Pałacu. Pozwany A. R. ma zawartą w 2013 r. kolejną już umowę z R. S.A. na dostawę energii elektrycznej i świadczenie usług dystrybucji. Na prawym skrzydle Pałacu jest zamontowana, za zgodą Stołecznego Konserwatora Zabytków skrzynka przyłącza elektrycznego do doprowadzenia energii do kiosku pozwanych.
Strona powodowa prowadzi roboty budowlane związane z przebudową Pałacu i ubiega się o różne decyzje z tym związane i dowodzi, że nie może wykonywać remontu ze względu na brak dojścia do ściany budynku i fundamentów zagradzanych przez kiosk.
Sąd pierwszej instancji, z powołaniem się na art. 222 k.c. uznał, że pozwani nie naruszają prawa własności powoda oraz służącego mu prawa użytkowania wieczystego. Z tego względu nie można było żądać od pozwanych usunięcia (nakazania rozebrania) kiosku, a także usunięcia przyłącza elektrycznego, w tym jednak wypadku ze względu na brak legitymacji pozwanych; legitymacja ta przysługuje dostawcy energii elektrycznej. Sąd Okręgowy podzielając tą ocenę prawną, podobnie uznał brak legitymacji pozwanych także co do roszczenia o ochronę własności, gdyż roszczenie strony powodowej przysługuje wobec właściciela nieruchomości, na której jest posadowiony kiosk, a zatem wobec m. W.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił Sądowi Okręgowemu naruszenie zaskarżonym wyrokiem przepisów prawa materialnego, tj. art. 222 § 2 k.c. przez niewłaściwe przyjęcie braku legitymacji biernej pozwanych oraz nie spełnienie przesłanek ochrony przewidzianej tym przepisem.
Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Rozstrzygnięcie:
Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 222 § 1 k.c. właściciel nieruchomości może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydania, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przepis ten mógłby zostać powołany w roszczeniach powoda w tym zakresie, w którym żąda on dostępu do własnej nieruchomości budynkowej w celu konserwacji murów sięgających po ich obrysie granicy gruntu. Dostęp ten jest mu uniemożliwiany wskutek takiego posadowienia kiosku pozwanych, że mimo jego niestykania się z murem, bliskość kiosku oraz sposób jego posadowienia i zagrodzenia nie pozwala fizycznie dojść do własności powoda. Przypomnieć należy, że kiosk stoi bezprawnie na gruncie samorządowym, więc rację mają Sądy w toku instancji, iż powinien podjąć odpowiednie czynności również właściciel gruntu, ale roszczenie windykacyjne może być skierowane przeciwko każdoczesnemu naruszycielowi, a takim jest konkretnie strona pozwana w sprawie.
Dalszą przyczyną możliwości zastosowania art. 222 § 1 k.c. jest umieszczenie na murze budynku powoda na wniosek pozwanych skrzynki z instalacją doprowadzającą energię elektryczną do kiosku pozwanych, na co powód nie dał zgody, a zgoda konserwatora zabytków ma inny cel i nie niweczy prawa powoda do domagania się od pozwanych spowodowania zdjęcia z budynku nie będącego ich własnością skrzynki z instalacją energetyczną, służącej wyłącznie potrzebom pozwanych. Skrzynka ta nie została zamontowana z inicjatywy przedsiębiorstwa dystrybucji energii elektrycznej, więc nie ono jest legitymowane biernie w tej sprawie. Oba przedstawione naruszenia mieszczą się, zdaniem dominującej części doktryny wśród sytuacji tzw. immisji bezpośrednich, czyli zabronionego wtargnięcia w cudzą sferę własności.
Podsumowanie:
Sąd Najwyższy w wyroku zdefiniował, co należy rozumieć przez immisję pośrednią – oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią. Co oznacza, wpływanie na nieruchomość materialnymi i niematerialnymi czynnikami, takimi jak hałas, zapachy, pyły itp. Do grupy czynników w ramach, których można zdiagnozować immisję bezpośrednią zalicza się uciążliwe zachowanie ludzi i szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli nieruchomości sąsiadujących.
--
[1] http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Baza_orzeczen.aspx?ItemID=11069&ListName=Orzeczenia3&FormaOrzeczenia=wyrok+SN&Izba=Izba+Cywiln
