Wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę jest dokumentem wydawanym w drodze decyzji administracyjnej, zezwalającym na rozpoczęcie i prowadzenie budowy „obiektowej" lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 12 prawa budowlanego). Bez pozwolenia na budowę nie można rozpocząć budowy budynku ani innych robót budowlanych.

Właściwe przepisy cytowane w Instrukcji:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725), dalej: prawo budowlane;
• Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko Dz.U.2022.1029;
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. 2019 poz. 1839), dalej: rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. 2016 poz. 1493 t.j.), dalej: rozporządzenie w sprawie wzorów wniosku o pozwolenie na budowę.

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kto naruszy ten obowiązek, podlega karze grzywny.

Artykuł 29 ust. 1 prawa budowlanego zawiera katalog obiektów, do których budowy nie jest wymagane posiadanie pozwolenia na budowę, natomiast wymagane jest zgłoszenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do takich obiektów należy zaliczyć np. boiska, korty tenisowe, czy stanowiska postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000.

Dodatkowo art. 29 ust. 2 prawa budowlanego zawiera katalog innych robót budowlanych, które nie wymagają ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia. Do takich robót można zaliczyć roboty polegające m.in. na budowie wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki, czy też wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Warto zauważyć, że obiektów wymienionych w powołanym przepisie nie dotyczy obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, co nie dotyczy jednak sieci gazowych.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć równocześnie z wniesieniem sprzeciwu, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:

1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

Krok 2: Sprawdź, czy planowane przedsięwzięcie będzie wymagało przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko

Kolejnym krokiem powinno być zawsze zidentyfikowanie, czy planowane przedsięwzięcie będzie wymagało przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000. Należy tu zaznaczyć, iż zgodnie z art. 29 ust 6 prawa budowlanego w zw. z art. 72 ust 1 pkt 1 u.o.i.ś., wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie dotyczy to jednak budowy:

• parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000.

Zgodnie z art. 59 u.o.i.ś., przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko:

• planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko
• planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1 tej Ustawy.

Dla ustalenia czy dane przedsięwzięcie jest zaliczone do zawsze znacząco oddziałujących na środowisko czy do potencjalnie znacząco oddziałujących na środowisko należy sprawdzić, czy planowane przedsięwzięcie zostało wyszczególnione w katalogu przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Ponadto należy zweryfikować, czy realizacja planowanego przedsięwzięcia innego niż określone powyżej wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, a jest tak w przypadku, gdy:

(i) przedsięwzięcie to może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, a nie jest bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej ochrony;

(ii) obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 został stwierdzony na podstawie art. 96 ust. 1 u.o.i.ś.

Krok 3: Sprawdź czy dla nieruchomości, na której planujesz inwestycje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli dla nieruchomości, na której planujesz zrealizować inwestycję wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej też: m.p.z.p.), powinieneś uzyskać wypis i wyrys z tego planu i dokonać analizy, jakie wymagania i ograniczenia nakłada na planowaną inwestycję m.p.z.p. Miejscowy plan wskazuje na przeznaczenie gruntu i możliwy sposób jego zabudowy. Sprawdź czy przeznaczenie terenu określone w m.p.z.p. pozwoli na zrealizowanie inwestycji, oraz czy ograniczenia nałożone przez m.p.z.p. np. co do liczby kondygnacji, kolorów dachów, okien etc. nie będą kolidowały z zamierzonym przez Ciebie przedsiębiorco przedsięwzięciem. (Patrz też Kazus: Niedopuszczalność prowadzenia innego rodzaju działalności gospodarczej niż dopuszczona w planie zagospodarowania przestrzennego)

Z zapisami m.p.z.p. można zapoznać się w Urzędzie Miasta lub Gminy, ale coraz częściej takie plany udostępniane są na stronach internetowych tych urzędów.

Jeżeli jednak dla nieruchomości, na której planujesz zrealizować inwestycję nie został uchwalony m.p.z.p., wówczas musisz wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy tzw. „WZ”. Wniosek o wydanie WZ należy skierować do Wydziału Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta lub Gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Z warunków zabudowy dowiemy się m.in. czy na działce możemy budować domy z poddaszem czy na przykład tylko projekty parterowe.

Uzyskanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy jest konieczne wyłącznie, jeżeli nieruchomość nie jest objęta m.p.z.p.

 

Krok 4: Sporządzenie aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1 : 500 przeznaczonej do uzyskania warunków zabudowy lub celów projektowych

Kolejnym a w przypadku braku m.p.z.p. równoległym krokiem jest sporządzenia aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1 : 500. W przypadku konieczności uzyskania WZ, taka mapa będzie stanowiła załącznik do wniosku o uzyskanie WZ.

W każdym wypadku, zgodnie z art. 34 ust 3 pkt 1 prawa budowlanego, aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa musi zostać sporządzona do celów projektowych (projektu zagospodarowania działki lub terenu). Mapa musi zostać sporządzona przez uprawnionego geodetę. Mapę zasadniczą można uzyskać w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego, jednakże może nie zawierać aktualnych informacji o działce, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. Na mapę powinien zostanie naniesiony obrys budynku (Patrz Krok 6: Przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego).

 

Krok 5: Sprawdź stan prawny nieruchomości, na której planujesz inwestycję

Jeżeli dla tej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, pomocna będzie ewidencja gruntów i budynków. W przypadku, gdyby okazało się że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, np. właściciel jest nieznany, to inwestycja na takiej nieruchomości będzie nie możliwa.

W przypadku, gdy nieruchomość jest objęta współwłasnością, wówczas należy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Co prawda do wniosku o pozwolenie na budowę nie należy załączać wypisów z ksiąg wieczystych lub aktów notarialnych, a wystarczy oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie oznacza to jednak, iż należyta staranność wymaga zweryfikowania, czy nieruchomość nie jest obciążona, oraz czy rzeczywiście dysponujemy zgodą wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

 

Krok 6: Przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego

Projekt musi nie tylko spełniać indywidualne wymagania inwestora, ale również uwzględniać wymiary działki, wytyczne zawarte w WZ/m.p.z.p. oraz przepisy Prawa budowlanego. Projekt musi zostać sporządzony przez uprawnionego architekta.

W przypadku zakupu gotowego projektu, należy zlecić architektowi wykonanie adaptacji projektu do wyżej wymienionych kryteriów. Architekt oprócz projektu samego budynku, na bazie aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej (patrz Krok 4 powyżej) opracuje plan zagospodarowania działki, tj. usytuowanie budynku na działce, dróg dojazdowych, bram wjazdowych, przebieg przyłączy zasilających budynek w media oraz rozmieszczenie zieleni na działce i ewentualnie tzw. małej architektury, garażu.

 

Krok 7: Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów

Kolejnym krokiem jest uzyskanie warunków przyłącza mediów, w tym:

• energii elektrycznej
• wody i odbioru ścieków
• gazu

Z wnioskiem o wydanie takich warunków przyłączenia należy wystąpić do lokalnego oddziału właściwego dostawcy. Obowiązek ten dotyczy energii elektrycznej oraz wody i odbioru ścieków, a pozostałych mediów, tylko jeśli m.p.z.p. lub WZ określają wymóg ich przyłączenia.

 

Krok 8: Wykonanie opinii geologicznej oraz ewentualne uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej

Jeżeli działka ma zapisane w m.p.z.p. przeznaczenie na produkcję rolną, konieczne jest wystąpienie do właściwego Starostwa Powiatowego o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej.

Możliwe, że konieczne będzie uzyskanie opinii geologicznej. Wykonanie opinii geologicznej należy zlecić geologowi. Opinia powinna określać warunki gruntowo-wodne dla potrzeb projektowanego budynku.

 

Krok 9: Uzyskanie opinii Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej,

Uzgodnienia w Zakładzie Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (ZUDP), dotyczą:

• projektu przyłącza energii elektrycznej,
• projektu przyłącza wody i kanalizacji
• projektu gazowege

O opinię należy zwrócić się Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej w Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji. Opinia ustala odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, sieciami, zjazdami, jak również w stosunku do granic działek i innych obiektów.

 

Krok 10: Wypełnienie i złożenie wniosku o pozwolenie na budowę

Po uzyskaniu powyższych dokumentów, można nareszcie wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Wzór wniosku stanowi załącznik do rozporządzenia w sprawie wzorów wniosku o pozwolenie na budowę. Formularz wniosku o pozwolenie na budowę oraz listę wymaganych do wniosku załączników można zaleźć na stronach internetowych właściwego urzędu, np.: http://www.um.warszawa.pl/zalatw-sprawe-w-urzedzie/sprawa-w-urzedzie/wydawanie-decyzji-o-pozwoleniu-na-budowe

Pozwolenie na budowę wydaje w formie decyzji starosta.

Co do zasady, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. decyzję o warunkach zabudowy/wypis z m.p.z.p.,
4. projekt zagospodarowania działki z zaznaczoną planowaną powierzchnią do wyłączenia,
5. wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
6. warunki techniczne dostawy mediów.

Jeżeli wniosek nie będzie kompletny, organ, do którego go złożono, wezwie do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Nieuzupełnienie dokumentów we wskazanym terminie, spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia i trzeba będzie złożyć nowy wniosek.

Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. We wniosku należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny), adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

 

Krok 11: Decyzja i odwołania

Zgodnie z art. 35 pkt. 4 prawa budowlanego, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Decyzja w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę musi zostać wydana w ciągu 65 dni. Prace budowlane można rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, a więc po terminie 14 dni od momentu dostarczenia decyzji wszystkim stronom.

Stronami postępowania są właściciele działek sąsiednich, w których może nastąpić ograniczenie w zabudowie lub korzystaniu z nieruchomości wskutek planowanej budowy. Jeżeli nie złożą oni odwołania od decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, staje się ona ostateczna. Dlatego warto sprawdzić i upewnić się czy i kiedy doręczono decyzję stronom oraz ustalić datą ostateczności.

Od decyzji odmownej służy wnioskodawcy odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.

Do prac budowlanych można przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym.