Rękojmia przy sprzedaży lokalu mieszkalnego

Użytkownik serwisu zgłosił się do nas z prośba o wyjaśnienie kwestii związanych z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w tym w szczególność przedawnienia z tytułu rękojmi w zakresie:

- lokalu mieszkalnego w wyłącznym władaniu danego właściciela;
- części wspólnych budynku ( ścian zewnętrznych, elewacji, klatki schodowej, dachu, piwnicy);
- chodnika i drogi dojazdowej do posesji;
- instalacji przyłączeniowych poza obrysem budynku.

Poniżej odpowiedź naszych ekspertów.

Kilka słów o rękojmi – rękojmia oczami sprzedającego
Z chwilą wydania sprzedanej rzeczy (w tym nieruchomości), na sprzedającym, z mocy prawa, ciąży odpowiedzialność za wady istniejące w rzeczy sprzedanej, lub za wady, których przyczyna tkwiła w rzeczy w chwili jej wydania. Odpowiedzialność ta, oparta na zasadzie ryzyka, nazywana jest w polskim ustawodawstwie rękojmią.

Rękojmia została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również jako „k.c.”), a w zakresie obejmującym odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, również w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej również jako „ustawa deweloperska”).

Aby lepiej zrozumieć tę instytucję prawa, należy przybliżyć główne cechy tej odpowiedzialności. Po pierwsze, jest to odpowiedzialność powstająca z mocy prawa. Oznacza to, sprzedawca jest nią związany od chwili wydania rzeczy. W przeciwieństwie od gwarancji, której istnienie jest uzależnione od odpowiednich zapisów umownych określających zakres obowiązków sprzedawcy i odpowiadających im uprawnień kupującego oraz określających warunki powstania tychże uprawnień, do powstania odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie jest potrzebne konstruowanie dodatkowych postanowień umownych.

W obrocie pomiędzy przedsiębiorcami oraz w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, strony mogą wyłączyć lub ograniczyć zakres rękojmi. Wyłączenie lub organicznie rękojmi może nastąpić wyłącznie w drodze zgodnej woli stron stosunku prawnego, poprzez zamieszczenie odpowiednich zapisów w umowie łączącej strony.

Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi w drodze czynności prawnych, nie jest dozwolone w przypadku, gdy sprzedający o wadzie wiedział i ją podstępnie zataił oraz w przy tzw. rękojmi konsumenckiej, czyli rękojmi występującej pomiędzy profesjonalistą (przedsiębiorcą, dla którego dana umowa jest bezpośrednio związaną z jego działalnością gospodarczą i ma zawodowy charakter) a konsumentem, czyli osobą fizyczną, dla której dana umowa nie jest bezpośrednio związana z jej działalnością gospodarczą ani zawodową.

Powyższe wskazuje na istnienie odmienności w ukształtowaniu rękojmi w zależności od charakteru podmiotów złączonych instytucją rękojmi.
Zanim przejdziemy do omówienia różnych „odmian” rękojmi, powróćmy do rozważań o cechach tej instytucji prawa.

Kolejną cechą charakterystyczną dla rękojmi jest to, że stanowi ona odpowiedzialność sprzedawcy na zasadach ryzyka. Oznacza to, że kupujący może dochodzić swoich uprawnień w przypadku ujawnienia się wady rzeczy mu wydanej. Nie musi zatem ani wykazywać szkody powstałej w wyniku nabycia wadliwej rzeczy ani winy sprzedającego czy związku przyczynowego pomiędzy winą a powstaniem szkody. Przyjęcie konstrukcji odpowiedzialności na zadach ryzyka oznacza również to, że sprzedawca nie będzie mógł odmówić spełnienia obowiązków z tyłu rękojmi zasłaniając się tym, że wada powstała nie z jego winy.

Kodeks cywilny wymienia dwie kategorie wad, jakimi mogą być dotknięte rzeczy, w tym nieruchomości. Pierwszą z nich są wady fizyczne rzeczy. Mówimy o nich, gdy rzecz jest niezgodna z umową, w szczególności, gdy:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym;
5. wada powstała w wyniku niewłaściwego montażu rzeczy, jeżeli czynności te zostały podjęte przez samego sprzedawcę, lub osobę trzecią, za którą ponosi on odpowiedzialność, bądź też przez osobę kupującego, który podjął się czynności zgodnie z instrukcjami otrzymanymi od sprzedawcy.

Istotne jest również to, że odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi obejmuje również powstanie wady, która co prawda nie istniała w chwili wydania rzeczy, lecz w chwili wydania w rzeczy istniała przyczyna późniejszego ujawnienia się wady.

Innymi słowy, sprzedający mieszkanie ponosi odpowiedzialność za usterki widoczne lub mogące zostać zauważone w chwili wydania lokalu kupującemu np. odpadający tynk, ale również za wady, które ujawnią się po wydaniu lokalu lecz z przyczyn tkwiących w materii w chwili wydania, np. pojawienie się grzyba na ścianach w wyniku niewłaściwie wykonanej blacharki dachowej.

Drugim rodzajem wad są wady prawne. Występują one, gdy wydana kupującemu rzecz:

1. stanowi własność osoby trzeciej albo
2. jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także
3. jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu;
4. a w razie sprzedaży prawa, sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie tego prawa.

Rękojmia konsumencka

Po omówieniu cech wyróżniających rękojmię na tle innych instytucji prawa, przejdźmy do różnic w ujęciu rękojmi, predystynowanych rodzajem rzeczy oraz podmiotami, związanymi rękojmią.

Powyżej wspomniano, że prawo wyróżnia rękojmię zwaną konsumencką. Ma ona zastosowanie, gdy w relacji umownej występuje przedsiębiorca (podmiot działający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zawodowej) jako sprzedający a kupującym jest konsument.
Konsument to osoba fizyczna niewystępująca w danym stosunku prawnym bezpośrednio w związku ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową. Aksjomatycznie przyjmuje się, że konsument jest słabszą stroną umowy zawartej z profesjonalistą (przedsiębiorcą).

Z uwagi na przyjęcie w systemie prawa zasady ochrony interesów strony słabszej, konsumenci korzystają w rękojmi z bardziej liberalnych zasad. Jedną z nich jest zakaz wprowadzania, w treści umowy z konsumentem, postanowień wyłączających lub ograniczających odpowiedzialność sprzedawcy z tytuły rękojmi.

Ponadto, kodeks cywilny wprowadził domniemanie o istnieniu wady fizycznej lub przyczyny jej powstania w chwili nabycia rzeczy, jeżeli wada ta została stwierdzona w ciągu roku od daty wydania rzeczy.

Rozszerzony został również zakres odpowiedzialności sprzedawcy – przedsiębiorcy, poprzez zrównanie z zapewnieniem sprzedawcy, publicznego zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego, przedstawia się jako producent.

Na zakończenie należy podkreślić, że od 01 stycznia 2021 r. przepisy dotyczące rękojmi konsumenckiej (z drobnymi wyjątkami) mają zastosowanie do relacji pomiędzy przedsiębiorcą a osobą fizyczną, zawierającą umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Rękojmia deweloperska

Szczególnym rodzajem rękojmi, jest rękojmia deweloperska. Została ona unormowana w ustawie deweloperskiej. Reguluje ona zakres odpowiedzialności przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Ustawa deweloperska wprowadziła regulacje dotyczące wydania lokalu/domu jednorodzinnego przed przeniesieniem prawa do nieruchomości na rzecz nabywcy, w szczególności obejmujące sporządzenie protokołu odbioru i zgłaszania ujawnionych wad podczas procedury odbioru.

Otóż, nabywca może zgłosić do protokołu odbioru wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zaś deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Ponadto, deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, jest zobowiązany usunąć uznane wady. Jeżeli nie jest to możliwe do wykonania, pomimo zachowania należytej staranności, przedsiębiorca zobowiązany jest wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Istotne jest również, że w zakresie nieuregulowanym ustawą deweloperką, do rękojmi za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, stosuje się postanowienia kodeksu cywilnego, w tym rękojmię konsumencką, jak i pięcioletni okres trwania rękojmi.

Należy zwrócić uwagę, że rękojmia deweloperska obejmuje jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny (vide art. 27 ustawy deweloperskiej), pomijając części wspólne nieruchomości (np. klatki schodowe, balkony, tarasy, windy, infrastrukturę itp.).

Ograniczenie to oznacza, że pięcioletni okres związania rękojmią dla lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, rozpoczyna się w dacie zawarcia protokołu odbioru i wydania nieruchomości nabywcy.

W pozostałym zakresie, to jest obejmującym części wspólne nieruchomości, pięcioletni okres trwania rękojmi rozpoczyna się z dniem uzyskania odpowiedniego pozwolenia na użytkowanie lokalu lub domu jednorodzinnego.

Rozdzielenie momentu początkowego biegu terminu rękojmi dla lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i części wspólnych nieruchomości, może doprowadzić do sytuacji, gdy okres objęcia rękojmią części wspólnych minie przed upływem okresu trwania rękojmi lokalu mieszkalnego lub gdy w dacie odbioru lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego), okres rękojmi nieruchomości wspólnej już upłynął.

Porada została przygotowana przez prawników Kancelarii Gessel, Koziorowski Sp. k.

Podstawa prawna (stan na dzień 01.02.2021 r.):

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity – Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z póź. zm.)
• Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity – Dz. U. z 2019 r., poz. 1805, z póź. zm.)