Władanie pomieszczeniami wspólnymi

Użytkownik serwisu zadał pytanie, jak uporządkować stan faktyczny pomieszczeń i określić, która strona ma prawo do władania pomieszczeniami i jaka część pomieszczeń należy do danej ze stron w sytuacji, gdzie (i) spółka z o.o., w której użytkownik serwisu jest wspólnikiem i Prezesem Zarządu, prowadzi aptekę mieszczącą się w budynku wybudowanym przez drugiego wspólnika spółki oraz korzysta – dotychczas bezpłatnie - z toalety znajdującej się w tym budynku, (ii) w tym samym budynku mieści się niepubliczny zakład opieki zdrowotnej, który zażądał od Spółki opłat za korzystanie z toalety powołując się na prawo jej własności.

Odpowiedź – możliwe warianty stanu prawnego

Przedstawione przez użytkownika serwisu informacje na temat stanu faktycznego mogą odpowiadać kilku stanom prawnym. W każdym z nich inne będą podstawy określenia, która strona ma prawo władania spornymi pomieszczeniami i jaka część pomieszczeń należy do danej ze stron, jak również odrębny tryb uporządkowania stanu faktycznego pomieszczeń. Poniżej opisano najbardziej typowe stany i rozwiązania.

Użytkownik serwisu wskazał, że spółka z o.o., w której jest wspólnikiem i Prezesem Zarządu (dalej „Spółka”), prowadzi aptekę mieszczącą się w budynku wybudowanym przez drugiego wspólnika Spółki. Ponadto wyjaśniono, że sporna toaleta, do której prawo własności przypisuje sobie podmiot żądający zapłaty za jej użytkowanie i z której dotychczas Spółka korzystała bezpłatnie, mieści się we wspólnym budynku.

Powyższy stan faktyczny może odpowiadać co do zasady poniższym stanom prawnym:

1. [Współwłasność] Spółka jest współwłaścicielem budynku, w którym prowadzi aptekę oraz, w którym znajduje się sporna łazienka (Spółce przysługuje udział w prawie własności budynku np. nabyty od wspólnika, który był inwestorem budynku);
2. [Umowa cywilnoprawna] Spółce nie przysługuje prawo współwłasności budynku, jak również odrębna własność pomieszczeń, w tym apteki i toalety, i korzysta z pomieszczeń apteki oraz z toalety, na podstawie umowy cywilnoprawnej;
3. [Odrębna własność lokalu] Podmiotowi żądającemu zapłaty za korzystanie z toalety i prowadzącemu w budynku niepubliczny zakład opieki zdrowotnej przysługuje co do wykorzystywanych pomieszczeń, w tym toalety, odrębna własność lokaluoraz ewentualnie także Spółce przysługuje odrębna własność lokalu, w którym znajduje się apteka.

1. Współwłasność

W pierwszym stanie prawnym mamy do czynienia ze współwłasnością budynku. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność to prawo własności tej samej rzeczy przysługujące jednocześnie i niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność dzieli się na współwłasność łączną i w częściach ułamkowych.

Ta pierwsza jest związana z określonym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym istniejącym między współwłaścicielami (np. małżeństwem lub spółka cywilną) i jest regulowana przez przepisy dotyczące tego stosunku. Analiza praw współwłaścicieli wymaga informacji na temat źródła jej powstania. W pytaniu użytkownika serwisu brak danych w tym zakresie, dlatego ten wątek zostanie pominięty w niniejszej odpowiedzi.

Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje m.in. w wyniku czynności prawnych np. sprzedaży udziału w rzeczy lub nabycia jednej rzeczy przez kilka osób. Ma ona charakter niepodzielny, żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie określonej części rzeczy i każdemu przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy.

Sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w tym jej posiadania, może wynikać z ustawy (art. 206 i 207 Kodeksu cywilnego), z umowy między współwłaścicielami lub z orzeczenia sądowego, jeżeli to sąd dokonał jego określenia.

1.1.  Ustawowy sposób korzystania z współwłasności

Ustawowy sposób korzystania z przedmiotu współwłasności określa m.in. art. 206 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zatem, jak już wskazano, każdy współwłaściciel może korzystać z całej rzeczy, o ile nie koliduje to z analogicznym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Korzystanie takie nie wymaga wynagrodzenia dla pozostałych współwłaścicieli. W takim przypadku Spółka miałaby możliwość bezpłatnego korzystania ze spornego pomieszczenia.

1.2.  Umowny sposób korzystania z współwłasności

Współwłaściciele mogą też określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej w umowie. W odniesieniu do nieruchomości (w tym budynków) najczęściej stosuje się tzw. podział quoad usum (podział do korzystania), gdzie każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną cześć nieruchomości wspólnej, ale możliwy jest też podział korzystania pod względem czasowym, powierzenie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli itp. Przepisy nie przewidują ograniczeń związanych z formą zawierania umowy dotyczącej korzystania z rzeczy wspólnej, co oznacza, że może być ona również ustna, a nawet zostać zawarta w sposób dorozumiany tj. wówczas, gdy osoba dokonująca czynności prawnej zachowuje się w sposób ujawniający jej wolę w sposób dostateczny (stosownie do art. 60 Kodeksu cywilnego). W takiej sytuacji można by przyjąć, że dotychczasowy sposób korzystania z toalety stanowi dorozumiane porozumienie w tym zakresie. Umowa w żaden sposób nie zmienia wielkości udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli.

1.3.  Sposób korzystania ze współwłasności określony przez sąd

W sytuacji, gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć co do sposobu korzystania lub bezprawnie odsuwają jednego z nich od współposiadania rzeczy, sposób korzystania może być określony przez sąd.

Współwłaściciel, który został pozbawiony współposiadania przez pozostałych, może przed sądem dochodzić dopuszczenia go do posiadania wspólnej rzeczy. Sąd w wyroku nakaże pozostałym właścicielom, aby nie czynili przeszkód w korzystaniu przez powoda ze współwłasności.

W przypadku opisanym przez użytkownika serwisu, o ile mielibyśmy do czynienia ze współwłasnością, Spółka mogłaby żądać określenia takiego sposobu korzystania z toalety, który uwzględniałby jej prawa lub żądać dopuszczenia do posiadania wspólnej rzeczy – poprzez umożliwienie korzystania z toalety. W razie braku uzgodnień na drodze polubownej, Spółka powinna się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu.

2. Umowa cywilnoprawna

W drugim stanie prawnym Spółka korzystałaby z pomieszczeń za zasadzie umowy cywilnoprawnej zawartej z podmiotem mającym prawo dysponowania tymi pomieszczeniami (np. właścicielem lub współwłaścicielami budynku). Ustalenie jakie prawa do spornego pomieszczenia przysługują Spółce, bezwzględnie wymagać będzie w takiej sytuacji zbadania treści zawartej umowy i ustalenia jej rodzaju.

Aby właściwie określić rodzaj tej umowy należałoby ustalić, co dokładnie jest jej przedmiotem oraz jakie są prawa i obowiązki jej stron, czyli to, na co strony zgodnie się umówiły. Przy czym, zgodnie z art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ponadto, należy pamiętać, że nazwa umowy nie przesądza o jej rodzaju, bowiem zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem orzecznictwa o charakterze umowy świadczy nie nazwa, a rzeczywista treść dokumentu (orzeczenie Sądu Najwyższego z 25 listopada 2010 r., sygn. akt: I CSK 703/09).

2.1.  Umowa najmu

Zakładając, że Spółka, jako wyłączny użytkownik, używa pomieszczeń w zamian za wynagrodzenie, należy przyjąć, że jest to umowa najmu. Zgodnie bowiem z art. 659 Kodeksu cywilnego używanie rzeczy (w tym pomieszczeń) przez czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za umówiony czynsz jest istotą tej umowy. Umowa najmu może być zawarta na piśmie, ustnie, a także w sposób dorozumiany.

Kwestia możliwości i warunków korzystania z toalety będzie zależała od tego, czy strony umówiły się, że w skład najętych pomieszczeń wchodzi toaleta lub też umówiły się, że toaleta jest objęta odrębnym najmem. Jeżeli zaszła któraś w powyższych okoliczności, to Spółka ma prawo korzystać z toalety na ustalonych umową warunkach, w tym warunkach dotyczących płatności za to korzystanie.

Zmiana zasad płatności przez wynajmującego jest możliwa, o ile:

• strony wprost ustaliły ją w umowie (np. „korzystanie z toalety przez x miesięcy jest bezpłatne, a począwszy od dnia x, najemca będzie płacił za korzystanie z toalety kwotę x”) lub
• wynajmujący zastosuje tryb wypowiedzenia przewidziany art. 685 (1) Kodeksu cywilnego (przy założeniu, że takie wypowiedzenie nie zostało wyłączone poprzez odpowiednie postanowienia umowy).

Powyższy przepis art. 685 Kodeksu cywilnego uprawnia wynajmującego lokal do jednostronnej zmiany czynszu za jednomiesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Skuteczność zmiany jest niezależna od zgody drugiej strony i wypowiedzenie zostaje dokonane także wówczas, gdy najemca odmawia przyjęcia go do wiadomości. Jeżeli najemca zaakceptuje nowy czynsz umowa obowiązuje z tą nową wysokością. W przypadku, gdy jej nie zaakceptuje, umowa wygaśnie z upływem okresu wypowiedzenia.

Najemca może kwestionować zasadność zmiany czynszu korzystając np. z zarzutu nadużycia prawa przez wynajmującego (art. 5 Kodeksu cywilnego), nieważności oświadczenia o zmianie czynszu, jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego (na podstawie art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego) lub bezskuteczności oświadczenia jako sprzecznego z umową.

Jeżeli najemcy nie uda się obronić przed zmianą czynszu na drodze polubownej w trakcie negocjacji z wynajmującym, może wystąpić z powództwem cywilnym o ustalenie nieważności oświadczenia o zmianie czynszu zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Może także przedstawić swoje argumenty w postępowaniu sądowym z zapłatę czynszu, jakie ewentualnie rozpocznie wynajmujący. Wówczas spór o warunki finansowe korzystania z toalety przez Spółkę zostałyby rozstrzygnięty przez sąd. W sytuacji, gdy podmiot żądający zapłaty za korzystanie z toalety, bezprawnie uniemożliwi Spółce jej użytkowanie, Spółka może wystąpić do sądu jako najemca z powództwem o wydanie lokalu, a z korzystnym wyrokiem dochodzić wydania w postępowaniu egzekucyjnym.

2.2.  Umowa użyczenia

W przypadku, gdyby Spółka, jako wyłączny użytkownik, korzystała z pomieszczeń toalety za zgodą podmiotu uprawnionego do dysponowania nimi (np. właściciela) nieodpłatnie, wówczas mielibyśmy do czynienia z umową użyczenia. Jest to stosunek prawny, w którym użyczający - podmiot dysponujący daną rzeczą, godzi się na bezpłatne używanie rzeczy przez inny podmiot przez czas określony lub nieokreślony. Kodeks cywilny nie określa szczególnej formy prawnej, w jakiej umowa ta powinna być zawarta, zatem forma ustna lub zawarta w sposób dorozumiany, także jest dopuszczalna.

Zgodnie z art. 715 Kodeksu cywilnego umowa użyczenia zawarta na czas nieoznaczony wygasa, gdy biorący w użyczenie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo, gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W przypadku umów na czas oznaczony wygasają one po upływie określonego w nich czasu.

Jeżeli umowa użyczenia dotyczyła toalety i nie wygasła, to Spółka może kwestionować żądanie odpłatności za jej używanie, jako sprzeczne z treścią obowiązującego użyczenia. W razie niedojścia stron do porozumienia na drodze polubownej, Spółka mogłaby dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

3. Odrębna własność lokalu

Zgodnie z art. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 737 z późn. zm.) znajdujący się w budynku samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość. Nabycie odrębnej własności lokalu następuje na podstawie oświadczenia właściciela budynku o jej ustanowieniu (przy spełnieniu określonych wymagań dotyczących lokalu) oraz m.in. na podstawie umowy, która przenosi własność np. umowy sprzedaży lub wniesienia tytułem wkładu rzeczowego (aportu) do spółki.

Do wyodrębnionego lokalu mogą przynależeć dodatkowe pomieszczenia znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej (nawet jeżeli nie przylegają bezpośrednio do lokalu) np. garaż, strych, dodatkowa toaleta. Stanowią one części składowe lokalu, co oznacza, że mogą być przedmiotem obrotu wyłącznie razem z lokalem. Ta „przynależność” oznacza, że właścicielem dodatkowego pomieszczenia jest właściciel lokalu, do którego to pomieszczenie przynależy.

Właścicielowi wyodrębnionego lokalu, tak jak i właścicielowi/właścicielom pozostałej części budynku, przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział stanowi prawo związane z własnością lokalu i nie można nim rozporządzać bez jednoczesnego rozporządzenia lokalem.

3.1.  Sporne pomieszczenie jako element części wspólnych

Jeżeli toaleta stanowi część nieruchomości wspólnej, czyli nie przynależy do żadnego z lokali, co do których ustanowiono odrębną własność, to Spółka ma prawo z niej korzystać bez wnoszenia dodatkowej opłaty (pomijając opłaty tytułem utrzymania części wspólnych nieruchomości). Zgodnie z art. 3 Ustawy o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (jest to tzw. współwłasność łączna przymusowa), zatem toaleta będzie pozostawała częścią nieruchomości wspólnej, tak długo, jak długo będzie istniała odrębna własność lokali w budynku.

3.2.  Odrębne prawo własności obejmujące sporne pomieszczenie

Jeżeli Spółce przysługuje odrębne prawo własności pomieszczeń znajdujących się w budynku obejmujących pomieszczenia apteki oraz toalety, to jest ona w pełni uprawniona do samodzielnego korzystania ze spornej łazienki bez wynagrodzenia na rzecz podmiotów trzecich.

W przypadku natomiast, gdyby toaleta stanowiła własność wskazanego przez użytkownika niepublicznego zakładu opieki zdrowotnej (np. jako pomieszczenie przynależne do lokalu lub jako część lokalu) ma on prawo nią rozporządzać i ustalać warunki, w tym finansowe, korzystania przez osoby trzecie. Należy jednak zwrócić uwagę, że skoro dotychczas zakład opieki zdrowotnej zezwalał Spółce na bezpłatne korzystanie z łazienki, to należy ustalić, czy nie doszło do zawarcia umowy cywilnoprawnej w tym zakresie np. najmu lub użyczenia lokalu łazienki. Wtedy Spółka w celu dochodzenia swych praw powinna skorzystać ze środków wskazanych powyżej, w części dotyczącej umowy cywilnoprawnej.

Ustalenie właściwego stanu prawnego toalety powinno nastąpić na podstawie dokumentów nabycia własności lokalu i planów technicznych budynku. 

Należy też wskazać, że w przypadku, gdy Spółka jest właścicielem toalety i podmiot trzeci bezprawnie uniemożliwi korzystanie z niej, Spółka może wszcząć postępowanie sądowe o wydanie lokalu. Po uzyskaniu zaś stosownego orzeczenia sądowego i klauzuli wykonalności możliwe będzie wszczęcie postępowania egzekucyjnego w celu odzyskania toalety.

Porada została przygotowana przez prawników Gessel, Koziorowski Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów sp. p. (dawniej Gessel, Koziorowski Sp. k.)

Podstawa prawna(stan na dzień 27.09.2021 roku):

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1575 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.