Podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonej części, podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości
Użytkownik serwisu zadał pytanie dotyczące wydzielenia (wyłączenia) część nieruchomości objętej wspólnością małżeńską i wykorzystywaną przez jednego z małżonków w działalności gospodarczej oraz dokonać jej sprzedaży lub darowizny przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Odpowiedź:
1. Korzystanie z nieruchomość stanowiącej wspólny majątek małżonków przez małżonka prowadzącego działalność gospodarczą
Nieruchomość nabyta przez małżonków i stanowiąca ich wspólny majątek (objęta wspólnością ustawową małżeńską) może być wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków. Co do zasady, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, przy czym przedmiotami majątkowymi wykorzystywanymi do prowadzenia działalności zarobkowej (gospodarczej) zarządza samodzielnie ten małżonek, któremu przedmioty te wyłącznie służą. Nie jest potrzebne sporządzanie dodatkowych umów cywilnoprawnych dotyczących korzystania z nieruchomości przez tego małżonka (np. umowy najmu lub dzierżawy). Po wpisaniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej małżonka możliwe będzie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu.
Zgodnie bowiem z art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych („ustawa o PIT”) amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Wpisanie wspólnej nieruchomości małżonków do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej jednego z nich nie zmienia faktu, że nieruchomość nadal stanowi ich wspólną własność objętą wspólnością ustawową małżeńską i do jej sprzedaży konieczna jest zgoda obojga małżonków.
2. Wydzielenie części nieruchomości, podział nieruchomości
W zakresie wydzielenia części nieruchomości możliwe są zasadniczo dwa przypadki. Pierwszy, gdy nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą składa się z dwóch lub więcej działek ewidencyjnych. Wówczas sprzedaż lub darowizna jednej z działek wymaga tylko zawarcia odpowiedniej umowy przed notariuszem, bez dodatkowych procedur administracyjnych dotyczących wydzielenia. W umowie można zawrzeć ewentualnie oświadczenia o ustanowieniu drogi koniecznej w celu zapewnienia sprzedawanej lub darowanej działce dostępu do drogi publicznej.
Drugi przypadek dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą stanowi jedną działkę ewidencyjną. Wówczas przed sprzedażą lub darowizną należy „wydzielić” jej część, czyli dokonać podziału, na co najmniej dwie działki ewidencyjne. Możliwe jest to w odpowiednim postępowaniu administracyjnym. Aby je rozpocząć współwłaściciele nieruchomości muszą złożyć wniosek o podział do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Do wniosku dołącza się m.in. wstępny plan podziału, a w trakcie postępowania należy przedstawić operat podziału nieruchomości sporządzony przez uprawnionego geodetę na zlecenie współwłaścicieli. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Sprzedaż lub darowizna części powstałej w wyniku podziału, będzie możliwa po tym, jak ww. decyzja stanie się ostateczna.
Zgodnie z art. 93 -95 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział musi być, co do zasady, zgodny z:
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - jeżeli taki plan obowiązuje na terenie położenia nieruchomości (w tym, co do powierzchni nowopowstałych działek) lub
przepisami odrębnymi oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jeżeli nieruchomość leży na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ponadto, podział nie jest dopuszczalny, gdy projektowane do wydzielenia działki nie będą miały dostępu do drogi publicznej.
Przepisy przewidują pewne wyłączenia spod ograniczeń w podziale nieruchomości, a także szczegółowe zasady podziału budynków i odrębne zasady dla nieruchomości rolnych i leśnych. Dlatego przed rozpoczęciem podziału należy przeanalizować jego dopuszczalność w oparciu o dokumenty dotyczące nieruchomości i obowiązujące przepisy.
Umowa sprzedaży lub darowizny nieruchomości, w tym jej wydzielonej części stanowiącej działkę ewidencyjną, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 155 Kodeksu cywilnego). Naruszenie tego wymogu oznacza nieważność umowy. Do zawarcia umowy potrzebne będą dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym umowa jej nabycia, wypisy z ewidencji gruntów i budynków oraz zaświadczenia odnoszące się do kwestii ewentualnego pierwokupu. Pewne nieruchomości podlegają ograniczeniom w obrocie (np. rolne lub leśne), dlatego konieczna jest wcześniejsza analiza stanu prawnego nieruchomości, aby ustalić te ograniczenia.
Ponieważ nieruchomość stanowi wspólność małżeńską zawarcie takiej umowy wymaga zgody obu małżonków.
Notariusz w imieniu nabywcy skieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wraz z wpisaniem nowego właściciela. Notariusz pobierze także podatki należne z tytułu sprzedaży lub darowizny (ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek z tytułu darowizny) oraz wynagrodzenie za swoje czynności, uzależnione od wartości przedmiotu umowy.
Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej, co do zasady, podlega opodatkowywaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na takich zasadach, jak działalność gospodarcza. Wynika to z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, który stanowi, że do przychodów z tytułu działalności gospodarczej zaliczane są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przychód z działalności gospodarczej wykazuje się także, gdy przed dokonaniem sprzedaży składnik majątku będący środkiem trwałym został wycofany z działalności gospodarczej, o ile sprzedaż nastąpi przed upływem sześciu lat od przekazania składnika majątku na cele prywatne, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wycofany z działalności do dnia jego sprzedaży, Wynika to z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.
Oznacza to, że obowiązek opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, która stanowiła składnik majątku działalności gospodarczej, istnieje przez okres 6 lat także w przypadku, gdy nieruchomość zostanie wcześniej wycofana z majątku firmowego. Powyższe zasady nie dotyczą nieruchomości o charakterze mieszkalnym. W przypadku zbycia takich nieruchomości obowiązują odrębne zasady, w tym w szczególności znaczenie ma upływ okresu 5 lat od ich nabycia.
Powyższe oznacza, że sprzedaż części nieruchomości objętej wspólnością małżeńską, która przed podziałem była wpisana do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej jednego z małżonków, będzie wiązać się z koniecznością rozliczenia całej kwoty sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, chyba, że sprzedaż nastąpi po upływie sześciu lat od przekazania składnika majątku na cele prywatne, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wycofany z działalności do dnia jego sprzedaży.
4. Kredyt
Co do zasady kredyt nie jest przeszkodą w podziale, sprzedaży i darowiźnie nieruchomości. Umowa kredytowa może jednak zawierać postanowienia zobowiązujące kredytobiorców do uzyskania wcześniejszej zgody lub do poinformowania kredytodawcy o zmianach dotyczących majątku dłużnika. Konieczne jest więc wcześniejsze sprawdzenie umowy pod tym kątem.
W przypadku, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką na zabezpieczenie kredytu, to podział takiej nieruchomości powoduje, że każda z wydzielonych działek również będzie taką hipoteką obciążona. Kupujący lub obdarowany nabędą więc część nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, chyba że kredytodawca zgodzi się na zwolnienie z hipoteki tej części nieruchomości.
Porada została przygotowana przez prawników Kancelarii Gessel, Koziorowski Sp. k.
Podstawa prawna (stan na dzień 06.07.2020):
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.).
Przedsiębiorco, prezentujemy zestawienie obciążeń publiczno-prawnych zawierające podstawowe i najważniejsze informacje, dotyczące podatków oraz składek na ubezpieczenie społeczne. Z przedstawionego zestawienia dowiesz się, jakie podatki, czy składki na ubezpieczenie społeczne powinieneś opłacić za siebie lub pracowników, kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz jakie formularze należy wypełnić.
Zestawienie powinno służyć zarówno przedsiębiorcom prowadzącym osobiście działalność gospodarczą, jak i menadżerom spółek kapitałowych, czy też osobowych, a także szefom działów inwestycji lub HR, szefom finansowym do planowania oraz realizacji polityki zatrudnienia i zarządzania „kadrami" w sposób efektywny, tzn. racjonalny finansowo i gospodarczo przy uwzględnieniu interesów pracowników.
Jak widzisz, serwis mikroPorady.pl jest wolny od reklam. Działamy dzięki ofiarności naszych użytkowników, którzy przekazują nam wpłaty i darowizny. Nawet w bardzo niewielkich kwotach.
Twoja pomoc pozwoli na:
Poszerzenie serwisu miesięcznie o co najmniej 20 nowych rozwiązań, wzorów umów oraz kazusów
Bieżącą aktualizację wszystkich treści przez prawników
Udzielenie miesięcznie co najmniej 100 porad i konsultacji online
Opiekę informatyczną serwisu i jego dostępność 24/7
"Wesprzyj nas, a zobaczysz, jak dużo na tym zyskasz."
Komunikat w związku realizacją obowiązku z art. 13 RODO Informacja nt. Cookies
Drogi Użytkowniku!
zanim zaczniesz korzystać z naszego Serwisu mikroPorady.pl, prosimy zapoznaj się uważnie z naszym Regulaminem, Polityką Prywatności oraz Polityką Cookies, w których szczegółowo opisaliśmy zasady korzystania z naszego Serwisu oraz sposób gromadzenia, wykorzystania i udostępnienia danych osobowych. Korzystając z Serwisu zgadzasz się z Regulaminem, Polityką Prywatności i Polityką Cookies.
Twoja prywatność i bezpieczeństwo to nasz priorytet, dlatego informujemy Cię, że nasz Serwis wykorzystuje pliki cookies, które przetwarzają dane, w tym dane, które mogą być zakwalifikowane jako dane osobowe, w celu zebrania i przetwarzania zagregowanych danych dla celów statystycznych, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości, doskonalenia jakości i treści naszych Usług, szerzenia misji edukacyjnej (w tym analizowania i profilowania danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług).
Pamiętaj, możesz w każdej chwili wyrazić sprzeciw na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na korzystanie przez nasz Serwis z plików cookies, zmień ustawienia przeglądarki internetowej w zakresie plików cookies w swoim urządzeniu końcowym.
Kto jest Administratorem Twoich danych?
Administratorem Twoich danych jesteśmy my, czyli Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr B. Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki. Jesteśmy organizacją pożytku publicznego i prowadzimy nieodpłatną działalność pożytku publicznego.
Inspektor Ochrony Danych
Aby zagwarantować, że Twoje dane zawsze będą przetwarzane w sposób transparentny i zgodny z prawem, wyznaczyliśmy Inspektora Ochrony Danych. Jest to osoba, z którą możesz się kontaktować we wszystkich sprawach dotyczących przetwarzania danych osobowych oraz korzystania z praw związanych z tym przetwarzaniem. Naszym Inspektorem Ochrony Danych jest Janusz Kosakowski. Dane kontaktowe: e-mail: <mailto:inspektor@wiedza3g.pl> inspektor@wiedza3g.pl; adres korespondencyjny: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki
Odbiorcy Twoich danych
Nigdy nie przekazujemy Twoich danych, nie sprzedajemy ich ani nie wymieniamy się nimi w jakichkolwiek celach, także marketingowych z innymi podmiotami. Twoje dane mogą być przekazywane jedynie Zaufanym Partnerom. W większości dane dotyczące ruchu naszych użytkowników gromadzone są przez naszych Zaufanych Partnerów. Prawo daje nam także możliwość przekazania danych podmiotom, które będą je przetwarzać na nasze zlecenie. Mogą to być na przykład podwykonawcy naszych usług, np. firmy IT oraz oczywiście organy typu sądy czy policja, które mogą żądać danych na podstawie obowiązującego prawa.
W związku z korzystaniem przez nas z narzędzia Google Analitycs Twoje dane zgromadzone w plikach cookies mogą być przekazywane Google Inc. z siedzibą w USA, tj. poza Europejski Obszar Gospodarczy. Przykazywanie odbywać się będzie na podstawie regulacji zabezpieczających ochronę danych osobowych, zatwierdzonych przez Komisję Europejską.
Podstawy prawne przetwarzania Twoich danych
W każdym przypadku przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na podstawie prawnej na bazie obowiązujących przepisów. Jedną z nich może być konieczność przetwarzania danych do wykonania lub zawarcia umowy, której jesteś stroną. Taką umowę stanowo Regulamin Serwisu mikroPorady.pl. W przypadku pozostałych celów, takich jak analityka ruchu, zapobieganie nadużyciom, szerzenie misji edukacyjnej (w tym analizowanie i profilowanie danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług), podstawą prawną jest nasz uzasadniony interes jako Administratora danych. Nasz prawnie uzasadniony interes polega na ułatwieniu korzystania z usług świadczonych drogą elektroniczną oraz na poprawie ich funkcjonalności, w tym na konieczności dostosowania zawartości Serwisu do potrzeb i preferencji Usługobiorców (Użytkowników) oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych, a także na konieczności tworzenia statystyk i badań, które stanowią podstawę do analizy, w jaki sposób Ty i inny Usługobiorcy korzystacie z Serwisu i na tej podstawie m.in. przygotowywać takie treści, które cieszą się największym zainteresowaniem lub na które jest największe zapotrzebowanie.
Okres przez jaki dane będą przetwarzane
Po zakończeniu korzystania przez Ciebie z naszych Usług, nie będziemy przetwarzać Twoich danych osobowych, za wyjątkiem tych danych, które są dopuszczone do przetwarzania na podstawie przepisów prawa lub umowy lub niezbędne do wyjaśnienia okoliczności niedozwolonego korzystania z Usług. Dane osobowe niezbędne do wykonania Umowy będziemy przetwarzać do czasu wygaśnięcia tej umowy, z tym zastrzeżeniem, że czasami, dane te mogą być przetwarzane również po wygaśnięciu tej umowy, jednak tylko wyłącznie jeżeli jest to dozwolone lub wymagane w świetle obowiązującego prawa np. przetwarzanie w celach statystycznych, rozliczeniowych lub w celu dochodzenia roszczeń.
Dane przetwarzane z uwagi na nasz uzasadniony interes będziemy przetwarzać do czasu ewentualnego zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.
Również skorzystanie przez Ciebie z prawa do bycia zapomnianym będzie skutkowało usunięciem Twoich danych na Twoje wyraźne żądanie.
Jakie masz prawa w stosunku do swoich danych?
Masz m.in. prawo żądania dostępu do danych, sprostowania danych, do usunięcia danych (prawo do bycia zapomnianym), do ograniczenia przetwarzania danych, do przenoszenia danych. Możesz także zgłosić sprzeciw do przetwarzania danych oraz wycofać udzieloną zgodę do przetwarzania danych. Masz także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa UODO), jeżeli uważasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe w niewłaściwy sposób. Jak skorzystać ze swoich praw opisujemy w Polityce prywatności.
Chcesz dowiedzieć się więcej o zasadach przetwarzania i ochrony danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu mikroPorady?
Nasza strona używa plików Cookies. Korzystając z niej akceptujesz naszą Politykę Cookies i wyrażasz zgodę na używanie plików Cookies według aktualnych ustawień swojej przeglądarki. Poznaj szczegóły i możliwości ustawień w plików Cookies.
//=hUrl::getPageUrl(getConfig('mikroporady', 'paymentsPageId'))?>
//=t('!_DONATE_FORM_HEADER')?>
//=TPL_URL?>
//=TPL_URL?>
//=t('Wybierz lub wpisz kwotę darowizny')?>
//=t('Wesprzyj nas i odbierz poradnik:')?>
//=TPL_URL?>
Załóż konto, by w pełni korzystać z bezpłatnego wsparcia w prowadzeniu firmy
Rejestracja zajmie Ci 1 minutę.
Dostajesz bezpłatny dostęp do niezbędnej wiedzy i informacji.
pobieraj za darmo wzory dokumentów z komentarzem prawnym,
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Na podany adres e-mail wysłany został link aktywujący konto.
Przypomnienie hasła
Na podany adres e-mail wysłany został link do zmiany hasła.
Gdy potrzebujesz
porady, u nas zawsze
ją otrzymujesz*
*Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju? A czy wiesz, że tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok z powodu braku dostatecznej wiedzy, znajomości przypisów i kompetencji?
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś dla nas
zrobić, abyśmy mogli dalej działać
i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
Wpisz nasz KRS w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT!
Przechodzisz właśnie do usługi Twój e-PIT Ministerstwa Finansów
Aby skutecznie przekazać 1,5% na Projekty Fundacji
mikroPorady.pl i jestemSzefem.pl
wystarczy wpisać:
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
lub wyszukać na liście:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości
Fundacja dr Bogusława Federa